Las Provincias.es – JULIÁN LARRAZ| VALENCIA
El euribor abarata los créditos para vivienda mientras la concesión cae más del 30% cada año
El mercado de la vivienda ha roto su resistencia a bajar los precios. La hipoteca media concedida en la Comunitat durante el pasado mes de febrero fue de 113.665 euros por crédito, una cantidad pareja a los niveles que se registraron en 2005, cuando aún quedaba año y medio de vigoroso boom inmobiliario.
Sin embargo, en febrero de 2007, la hipoteca media sobre viviendas en la Comunitat era de 135.589 euros y doce meses después de 134.602. Esta circunstancia, unida a que abril será el séptimo mes con descensos en el euribor, lleva a que la cuota hipotecaria se convierta en un pago mucho más llevadero. Para un préstamo medio a 20 años con un tipo de interés de euribor más 0,5%, la cuota era en febrero de este año de 609,82 euros y en febrero de 2008 de 912,28 euros. Todo esto gracias a que el euribor sigue en caída libre. En abril, a falta del dato de hoy y de mañana, ha cotizado al 1,775% mientras que hace doce meses el euribor cerró al 4,82% . Los descensos en las cuotas hipotecarias con revisión con el euribor de abril rondan los 300 euros al mes aunque estos descensos no se aplicarán hasta los pagos de junio.
El mes de febrero, según refleja el INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 39,2% en la Comunitat y un 36,7% en España en tasa interanual. El dato reafirma lo ya conocido, que se venden menos pisos y por tanto se firman menos hipotecas. De hecho, hace un año los créditos ya caían a ritmos del 34% en la Comunitat y del 25% en España.
La diferencia que ofrece el INE en sus últimos datos sobre constitución de hipotecas es que no sólo cae el número de créditos que tienen como garantía una vivienda sino que el dinero que se pide en cada ocasión también está en descenso claro.
Según varios promotores consultados por este periódico, los precios de la vivienda han adquirido una flexibilidad total. “Vendemos a precio de hipoteca porque ahora se tiene que vender así”, explica uno de los promotores consultados que asume que ahora es el cliente el que exige mientras que el promotor es el que debe acoplarse a la demanda. Esta estrategia, no seguida por todos los vendedores de vivienda, da nuevas opciones a los compradores.
Financiación de chollos
Los requisitos exigidos por la banca para obtener una hipoteca actualmente, según ha podido comprobar LAS PROVINCIAS esta semana, sigue con los mismos parámetros que en los últimos años. Los bancos y cajas de ahorro dan hasta el 80% del valor de tasación de las viviendas y permiten que la cuota resultante suponga hasta el 40% de los ingresos mensuales de los firmantes de las hipotecas.
La crisis económica, fundamentalmente en su apartado crediticio, sin embargo, modifica en parte estos criterios. El 40% de endeudamiento ahora exige un respaldo más firme. Si bien en 2006 dos jóvenes con contratos temporales recibían el OK de la banca sin problemas, ahora lo tienen mucho más complicado. Mientras, una pareja con trabajos indefinidos y profesionales (relacionados con su carrera universitaria) suponen un riesgo asumible para la banca y, igual que durante el boom, son clientes apetecibles. La diferencia entre ahora y hace unos años esta en el precio, es decir, en el diferencial del euribor ya que actualmente es mayor que hace tres años.
A pesar de estos cambios, la verdadera diferencia está en lo relacionado con el 80% del valor de tasación (que precio de venta). Mientras que las estadísticas del INE reflejan descensos de los precios en la Comunitat del 6,5% en tasa interanual, los promotores hablan descuentos del 20, 25 y 30%.
Esto afecta al comprador si consigue un precio rebajado antes de que las sociedad de tasación que valore el inmueble aplique la bajada. Según ha podido ver este periódico, este mes se han realizado compraventas de segunda mano en las que la entidad financiera ha dado al cliente el 115% del precio fijado en la venta de modo que se ha financiado el piso y casi la totalidad del IVA y los gastos con la hipoteca. Se trata de un piso en Valencia en el que el comprador consiguió que el vendedor le aplicara una rebaja del 35% con respecto al precio de tasación de modo que cumpliendo el requisito del banco (que le da el 80% de valor de tasación) ha podido obtener más financiación.
