Expansión.com – María Martínez
La valoración de las garantías de la cartera hipotecaria de cajas y bancos y de sus inmuebles gana importancia. Las trece compañías ligadas a entidades financieras concentraron en 2007 el 47% de las valoraciones inmobiliarias realizadas.
La valoración de los activos inmobiliarios ha cobrado, si cabe, nueva importancia para la banca en el actual contexto de recesión económica. La tasación de las garantías de la cartera hipotecaria de las entidades y de los inmuebles que están adquiriendo a través de adjudicaciones judiciales y canjes de deuda es clave para calibrar la solvencia del sistema financiero. Esta situación ha vuelto a colocar el foco sobre los vínculos existentes entre la banca y las sociedades de tasación, que superan, en muchos casos, la mera relación comercial.
El sector financiero controla una de cada cuatro empresas de tasación registradas en el Banco de España. Las entidades están en el capital de 13 de las 56 compañías censadas en el regulador. Hay constituidas seis filiales de cajas de ahorros; dos tasadoras de bancos; y cinco compañías participadas por una o varias entidades. Entre ellas, Tinsa, que tiene en su accionariado a la Ceca, la patronal de las cajas de ahorros.
También Sivasa, de Santander; y Servatas, vinculada a BBK, Kutxa y Vital. Caja Madrid y Caixa Galicia participan en Tasa Madrid y Tasa Galicia, respectivamente. Tasaciones de Bienes Mediterráneo (Tabimed) y Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias (VTH) pertenecen, respectivamente, a CAM y La Caixa.
Juez y parte
Las tasadoras participadas por la banca representan la mitad del sector. Las trece compañías ligadas a entidades financieras concentraron en 2007 el 47% de las valoraciones inmobiliarias realizadas. Si se considera el importe de las operaciones, el porcentaje sube hasta el 52%.
Simultáneamente, los bancos y las cajas son el principal cliente de las sociedades de valoración. En 2007 se realizaron en España 1,52 millones de tasaciones inmobiliarias por importe de 834.100 millones de euros. La banca encargó el 88,5% de los informes, en el marco, en la mayoría de los casos, de solicitudes de préstamos hipotecarios, según datos del Banco de España. Cuando se trata de tasadoras participadas por bancos y cajas, las entidades financieras que ejercen el control son, en muchos casos, el principal cliente de la sociedad.
Precisamente por la importancia que estas compañías tienen para la solvencia del sistema, en 2007 se modificó la ley de regulación del mercado hipotecario para, entre otros aspectos, reforzar su independencia. Entre las novedades incorporadas, se estableció un régimen de participaciones significativas. Según éste, las entidades (y cualquier actor económico) deben informar al Banco de España cuando adquieren un porcentaje relevante en una sociedad de tasación.
Es decir, cuando compran un 15% de su capital o, sin llegar a este porcentaje, ejercen una influencia notable en la tasadora. El regulador tiene un plazo de tres meses para oponerse a la adquisición, si encuentra fundamentos para ello.
Diversificación
Las entidades y las tasadoras defienden que esta independencia no es papel mojado, sino una realidad. La banca niega que el objetivo de su presencia en este negocio sea el de influir en las valoraciones inmobiliarias. «Responde a un proceso de diversificación. Tenemos desde agencias de viajes hasta tasadoras», explican en una entidad. El sector financiero también recalca que es el primer interesado en que las valoraciones sean lo más certeras posibles; y que no existen dos tasaciones, la real y aquélla que interesa al banco o a la caja: «No necesariamente son diferentes», aseguran fuentes del sector.
La banca señala que cuando un cliente acude a solicitar un crédito hipotecario, se le ofrece la posibilidad de que la valoración del inmueble que actúa de garantía la realice la tasadora propia.
«Pero la decisión final es del cliente; puede recurrir a otra compañía», indican fuentes financieras. En el capítulo más peliagudo, el examen de los inmuebles adquiridos como consecuencia de los impagos, la banca también marca distancias. «Operamos con seis o siete compañías. Estos inmuebles los tasan sociedades que no tienen nada que ver con la entidad», dicen en una caja.
El mensaje de las tasadoras es coincidente. «Hay una normativa rigurosa sobre incompatibilidades y posibles conflictos de interés desde 1997, acrecentada por el nuevo reglamento exigido en la reforma de la ley del mercado hipotecario», sostienen en una tasadora controlada por la banca.
«Se está produciendo un cierto filtro orientado a la seguridad y calidad, tema imprescindible en un momento tan delicado como el actual», resaltan las mismas fuentes. «Curiosamente, el modelo español de sociedades tasadoras está empezando a vislumbrarse en modificaciones en ciernes, como la del mercado norteamericano», concluyen en la compañía.
